「できることなら元気なうちは住み慣れた自宅で暮らしたい」と考える方は多いのではないでしょうか。一方で、年齢を重ねればいつか一人暮らしが難しくなるかもしれません。そのときには高齢者向けの住まいや施設へ。そんなふうにこれからの暮らしを考えている方もいると思います。
では、その間自宅をどうしましょう。そのまま所有して暮らして、施設へ移るときに売却する方法もありますし、先に売却して別の住まいへ移る方法もあります。
そしてもうひとつ。自宅を売却したあとも家賃を払いながら同じ家で暮らす「リースバック」という方法があります。
今回はリースバックが良いか悪いかを決めるのではなく、これからの暮らしを考えるときの選択肢のひとつとして見てみます。
家を売ったのにそのまま住める？
リースバックの仕組みは少し不思議です。まず、自宅を事業者などへ売却して売却代金を受け取ります。そして、その自宅について賃貸借契約を結び今度は家賃を払いながら同じ家で暮らします。つまり、
自宅を売却する
↓
売却代金を受け取る
↓
同じ家を借りる
↓
家賃を払いながら暮らす
という仕組みです。引っ越しをせずに自宅という不動産を現金に変えられる。これはリースバックの大きな特徴です。ただし、昨日までと同じ家で同じように暮らしていても大きく変わることがあります。自分の立場が「所有者」から「借主」になることです。ここがリースバックを考えるうえで大切な出発点です。
「ずっと住む」ではなくその先まで考えてみる
リースバックでは「自宅を売却したあとも住み慣れた家で暮らせる」という点がメリットとして紹介されます。引っ越さずにまとまった資金を得られることに魅力を感じる方もいるでしょう。ただ、終活という少し長い時間軸で考えるとこんな使い方も考えられます。
元気なうちは自宅で暮らす
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リースバックで自宅を現金化する
↓
家賃を払いながら同じ家で暮らす
↓
一人暮らしが難しくなったら施設などへ移る
「この家に最後まで住み続けるため」ではなく「自宅から次の住まいへ移るまでの期間をつなぐため」に利用するという考え方です。自宅を現金化しておけば、これからの生活費や介護費用や将来施設へ移るときの資金などに充てることも考えられます。
一方、その日から家賃を払う生活が始まります。ここから先は「便利そう」だけでは決められません。
「何を得て何を手放すのか」を考える
たとえば、自宅を売却してまとまった現金を手元に置けるのはプラスです。一方、リースバックでは通常の不動産売却と比べて売却価格が低くなる場合があります。それでも「多少売却価格が低くても引っ越さずに自宅を現金化できることを重視したい」という方ならその条件に意味があるかもしれません。反対に、できるだけ高く売ることを優先するのであれば、通常の売却と比較した方がよいでしょう。自宅を売却すれば固定資産税など所有者としての負担から離れる面もあります。その一方で、自分の家ではなくなりますから、今度は賃貸借契約に従って暮らすことになります。
リースバックを考えるときには「何を手放す代わりに何を得るのか」を一つずつ見ていく必要があります。
「そのまま住める」の中身は契約で決まります
特に確認しておきたいところですが、リースバックだからといって「自分が希望する限りずっと同じ条件で住める」とは限りません。国土交通省もリースバックについて、売却価格だけではなく、賃料、契約期間、更新や再契約、買戻しなどの条件を確認するよう案内しています。
たとえば、
- 毎月の家賃はいくらか
- 契約期間は何年か
- 普通借家契約なのか、定期借家契約なのか
- 更新や再契約はできるのか
- 家賃が増額される可能性はあるのか
- 修繕などの費用は誰が負担するのか
- 解約や違約金についてどんな取り決めがあるのか
- 将来買い戻したい場合、どんな条件になるのか
などです。
実際、国民生活センターにはリースバック後に家賃の値上げを求められたケースや買戻しを希望したところ、当初の売却額を大きく上回る価格を提示されたケースなどが寄せられています。「売ったあともそのまま住める」という言葉だけではなく「どんな条件でどのくらい住めるのか」まで確認して初めて自分に合う方法なのかを判断できます。
※国土交通省では、リースバック取引について宅地建物取引業法上の考え方を明確にした新たなガイドラインを策定しており、令和8年（2026年）10月1日から施行されます。賃料、契約期間・更新、賃料増額、消費者に不利益となり得る特約など、取引判断に重要な事項についての考え方が示されています。
長生きしたときのことも考えてみる
そして、終活として忘れたくないのが「時間」です。たとえば、自宅を2,000万円で売却してその後の家賃が月10万円だったとします。家賃だけを単純に計算すると、5年間なら600万円。10年間なら1,200万円。20年間なら2,400万円。もちろん「2,000万円で売ったから200か月しか住めない」という意味ではありません。売却代金と家賃は別の話です。ただ、この計算をしてみると「予定より長く元気だったら？」という問題が見えてきます。「5年くらい自宅で暮らしてその後は施設へ」と考えていたとしても、10年後も元気に一人暮らしをしているかもしれません。それは喜ばしいことですが家賃を払う期間も長くなります。
「いくらで売れるか」だけでなく「その後何年間家賃を払い、次の暮らしのためにいくら残しておきたいか」まで考えておきたいところです。
リースバックだけで考えない
ここまで読んで「結局リースバックは良いの？悪いの？」と思われるかもしれませんが、どちらか一方に決める必要はないと思います。
自宅についてはそのまま所有して暮らす。普通に売却して別の住まいへ移る。自宅で暮らせる間は所有し、施設へ移るときに売却する。そして、先に売却してリースバックでしばらく暮らしてから次の住まいへ移るという方法もあります。それぞれにプラスとマイナスがあります。リースバックそのものが「得か損か」から考えるより「自分はこれから、どこで、どのくらい暮らしたいのか」から考えてみる方がよさそうです。
自宅ではあと何年くらい暮らしたいのか。毎月いくらなら無理なく家賃を払えるのか。予定より長く自宅で暮らしても大丈夫か。一人暮らしが難しくなったら次はどこへ移るのか。そして、そのときのためにいくらくらい残しておきたいのか。そこまで考えてみるとリースバックが自分の人生設計に合うのかも少し見えやすくなります。
「こんな方法もある」と知ったうえで
リースバックは誰にでもおすすめできる方法ではありません。契約内容によっては思っていたように住み続けられなかったり、家賃が大きな負担になったりする可能性もあります。一方で「元気なうちは住み慣れた自宅で暮らしたい」「でも、いずれ一人暮らしが難しくなったら施設などへ移るつもり」という方にとっては、自宅を先に現金化しながらしばらく同じ場所で暮らすことに意味がある場合もあるでしょう。
大切なのは「リースバックは便利」「リースバックは危ない」と最初から決めてしまわないこと。仕組みを知る。プラスとマイナスの両方を見る。そして、自分のこれからの暮らしに当てはめてみる。その結果「自宅から次の住まいへ移るまでの方法として自分には使えそうだ」となるのであればリースバックも住まいを考えるときの選択肢のひとつです。
知らなければ選ぶこともできません。そして、知ったからといって選ばなければならないわけでもありません。選択肢を知ったうえで自分のこれからに合うものを選ぶ。住まいについて考えることも終活の大切なひとつだと思います。
※リースバックは事業者や契約によって売却条件・賃貸借条件などが異なります。実際に検討する際には、売買契約とその後の賃貸借契約の両方を十分に確認してください。
【参考】
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
独立行政法人国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」
